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Das Risiko der fristlosen Kündigung bei unberechtigter Mietminderung

Ungewöhnlich eindeutig wird in einigen Ratgebern erklärt, dass wegen einer unberechtigten Mietminderung, die nach und nach einen Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten verursacht, der Vermieter entweder fristlos kündigen könnte oder der Mieter sich vor so einer Kündigung kaum zu fürchten bräuchte.

 

Solch knappe und einseitige Ratschläge können zu bösen Überraschungen führen.

Ein Beispiel: Ein Mieter mindert die Miete wegen bestialischem Gestank (Frettchen) aus der Nachbarwohnung um 50 %. Der Vermieter meint, dass der Mieter die Miete um höchstens 25 % mindern darf, kündigt den Mietvertrag nach acht Monaten fristlos und begründet die Kündigung mit einem Zahlungsverzug in Höhe von zwei Monatsmieten (25 % x 8 = 2). Da der Mieter der Kündigung widerspricht und wohnen bleibt, strengt der Vermieter einen Räumungsprozess an. Entscheidet dann das Gericht im Sinne des Mieters, dass 50 % Mietminderung angemessen sind, so ist die Kündigung unwirksam, und der Vermieter hat die unter Umständen erheblichen Verfahrenskosten zu tragen. 

Hält das Gericht nur 25 % Mietminderung für angemessen, stellt sich die Frage, ob die fristlose Kündigung tatsächlich wirksam mit dem Zahlungsverzug begründet werden konnte. Und an diesem Punkt streiten sich die Geister bzw. die Gerichte. Befand sich der Mieter hinsichtlich der überhöhten Mietminderung in einem entschuldbaren Irrtum, so lag kein Verzug mit der Mietzahlung vor und folglich auch kein Kündigungsgrund. Entschuldbar soll der Irrtum sein, wenn sich der Mieter z. B. fachkundigen, wenn auch falschen Rat bei einer Mieterschutzvereinigung oder einem Rechtsanwalt geholt hat. 

Nach anderer Ansicht kann sich der Mieter auf einen falschen Rat nicht berufen. Sein Irrtum wäre dann nicht zu entschuldigen. Je nachdem, wie das Gericht den Irrtum also bewertet, könnte der Mieter den Räumungsprozess gewinnen oder verlieren. Was für ein Risiko! Der Vermieter wiederum könnte selbst bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten wegen überhöhter Mietminderung die Räumungsklage verlieren, da die Kündigung aufgrund eines entschuldbaren Irrtums des Mieters nicht greift. Zur Risikominimierung auf Seiten des Mieters empfiehlt sich daher bei Zweifeln über die Mietminderungshöhe, Rat bei einem fachkundigen Rechtsanwalt zu suchen und/oder bis zu einer gerichtlichen Klärung bzw. bis zum Auszug den Mietminderungsbetrag unter Vorbehalt an den Vermieter weiterzuzahlen. 

Aus Vermietersicht ist bei einer vermuteten unberechtigten Mietminderung eine reine Zahlungsklage wesentlich kostengünstiger und risikoärmer, als gleich einen Räumungsprozess anzustrengen. Wegen des Frettchengestanks hat das AG Köln übrigens eine 33 %ige Mietminderung für angemessen angesehen.