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Dürfen wir mal reinschauen?

Wenn der Vermieter an der Wohnungstür klingelt und um Einlass bittet, muss man ihm dann Zutritt gewähren?

 

Wie so oft bei der Beantwortung von juristischen Fragen heißt die Antwort: Das kommt darauf an. In jüngerer Vergangenheit beschäftigte das Thema nun auch wieder häufiger die Gerichte.
Grundsätzlich besteht ein Besichtigungsrecht des Vermieters dann, wenn sachliche Gründe dafür vorliegen. In folgenden Fällen darf der Vermieter die Wohnung betreten: um die Wohnung Kaufinteressenten zu zeigen, zur Vorbereitung von Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen, zur Erforschung einer Schadensursache, beim Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für drohende Schäden, bei begründetem Verdacht der vertragswidrigen Nutzung, z.B. bei unerlaubter Tierhaltung, zum Ablesen der Messvorrichtungen, für die Wahrung des Vermieterpfandrechts. Der Mieter kann die Besichtigung in den aufgezählten Fällen allerdings dann verhindern, wenn ihm ein Ablehnungsrecht aus besonderen Gründen zusteht. Ein besonderer Grund wäre z.B. gegeben, wenn ausnahmsweise der Schutz der Privatsphäre des Mieters als höherwertig anzusehen ist. Denkbare Hinderungsgründe können Krankheit, Urlaub oder eine sonstige Ortsabwesenheit sein. Die genannten Gründe berechtigen jedoch nur zu einer zeitlich begrenzten Ablehnung. Ein genereller Ausschluss des Zutrittsrechts wird kaum begründbar sein. 
Auch spielt das Verhältnis zwischen den Parteien keine Rolle. Selbst dann, wenn dieses völlig zerrüttet sein sollte, muss der Vermieter die Möglichkeit haben, durch Zutritt zur Wohnung z.B. einen erforderlichen Reparaturaufwand selbst zu ermitteln. 
Umstritten ist, ob der Mieter dem Vermieter in regelmäßigen Abständen Zutritt zur Wohnung gewähren muss. Unlängst hat das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschieden, dass einem Vermieter im Rahmen seiner allgemeinen Sorgfaltspflichten ein periodisches Besichtigungsrecht in Zeitabständen von 1- 2 Jahren zuzustehen ist. Andererseits geht das Amtsgericht Bonn davon aus, dass es eines allgemeinen Besichtigungsrechtes nicht bedürfe, da der Mieter verpflichtet sei, jeden schlechten Zustand der Wohnung oder sonstige Gefahren anzuzeigen. 
Auf keinen Fall darf der Vermieter die Mieträume ohne Ankündigung oder gar ohne Erlaubnis betreten. Von dieser Regelung darf nur dann ausnahmsweise abgewichen werden, wenn eine konkrete Gefahr für die Mietsache besteht, so z.B. bei einem Brand oder bei unkontrolliertem Wasseraustritt. Liegt keine Gefahr in Verzug vor und verweigert der Mieter trotz berechtigtem Interesse des Vermieters diesem den Zutritt, so hat der Vermieter den Gerichtsweg zu beschreiten.