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Vergessene Mieterrechte - wenn die Minderung nicht wirkt

Wenn als Folge des hohen Leerstands von Wohnungen auch schon die durchschnittlichen Mieten deutlich sinken, sind auch Vermieter gezwungen, die Kosten für die Instandhaltung oder Reparatur genau zu prüfen.

 

In diesem Zusammenhang kommt es immer häufiger vor, dass der Vermieter nicht in der Lage ist, die mitunter immensen Mängelbeseitigungskosten aufzubringen und dafür die Mietminderung als "kleineres Übel" gezwungenermaßen hinnimmt. 

Dem Mieter kommt es im Gegensatz dazu darauf an, mangelfreien Wohnraum nutzen zu können. Auf die Voraussetzungen einer Mietminderung, wie z. B., die notwendige Anzeige des Mangels oder die Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung, soll hier nicht eingegangen werden. In den oben beschriebenen Einzelfällen verliert die Mietminderung jedoch ihre Wirkung als Druckmittel. Erhöht der Mieter die Minderung, die nur von der Nettokaltmiete zu berechnen ist, läuft er Gefahr, in Zahlungsrückstand zu geraten. Solange der Vermieter aber regelmäßig die geminderte Miete erhält, wird er keinen Anlass sehen, tätig zu werden. 

Dieser Situation kann der Mieter mit Ausübung des Zurückbehaltungsrechts entgegentreten. Befindet sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug, ist der Mieter berechtigt, bis zum dreifachen der Mietminderung monatlich zurückzubehalten. Hierbei ist zu beachten, dass die einbehaltenen Beträge Teil der zu zahlenden Miete bleiben. Der Einbehalt steht grundsätzlich dem Vermieter zu. Über die Gelder kann der Mieter nicht frei verfügen. Dagegen tritt in Höhe der berechtigten Minderung eine dauerhafte Befreiung ein. 

Liegt beispielsweise ein Mangel vor, der zu einer Minderung in Höhe von 10 % der Nettokaltmiete berechtigt, könnte der Mieter nach Ablauf einer Frist zur Mängelbeseitigung monatlich weitere 30 % der Nettokaltmiete einbehalten. Fehlen nun bis zu 40 % der monatlichen Mieteinnahme, wird sich auch der Vermieter gesprächsbereit zeigen. Sollte der Vermieter den Mangel auch dann nicht abstellen, kann der Mieter diese Arbeiten auf Kosten des Vermieters durchführen lassen und muss nach Abschluss über die einbehaltenen Beträge abrechnen. Sofern mit den einbehaltenen Beträgen und den eigenen finanziellen Möglichkeiten dem Mieter die Beseitigung des Mangels nicht möglich ist, kann der Vermieter auch verpflichtet sein, dem Mieter einen Vorschuss auf die zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten zu zahlen. Über diesen Vorschuss ist nach Beendigung der Mängelbeseitigung ebenfalls abzurechnen. Selbstverständlich erlischt mit Beseitigung des Mangels neben dem Minderungsrecht auch das Zurückbehaltungsrecht.