Veröffentlichungen

Rückgabe von Mietwohnungen mit Schäden - BGH kommt Vermietern entgegen

Erhält ein Vermieter eine Wohnung mit Mängeln zurück, stellt sich oft die Frage, ob er die Beseitigung der Mängel verlangen kann. Zunächst ist zwischen bloßen Gebrauchsspuren, die im Laufe der Nutzung der Wohnung verursacht wurden und darüber hinausgehenden Beschädigungen zu unterscheiden. Gebrauchsspuren, wie z. B. Druckstellen im Teppich oder leichte Farbunterschiede an den Wänden nach dem Entfernen von Bildern, sind nur dann zu beseitigen, wenn eine Verpflichtung zur Erbringung von sogenannten Schönheitsreparaturen vertraglich wirksam vereinbart worden ist. Stärke Schäden, wie z. B. zerschlagene Fliesen oder in kräftigen Farben gestrichene Wände, sind Mängel, für die auch ohne vertragliche Regelungen Vermieteransprüche bestehen.

 

Bisher verhielt es sich so, dass dem Mieter, der eine mangelhafte Wohnung zurückgegeben hat, vom Vermieter grundsätzlich noch eine Frist einzuräumen war, innerhalb derer der Mieter die Mängel noch selbst beseitigen durfte. Ob dies gleichermaßen für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen sowie darüber hinausgehende Beschädigungen zu gelten habe, war in der Rechtsprechung umstritten. In seiner Entscheidung vom 28.02.2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 157/17 hält der BGH die Fristeinräumung für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen weiterhin für erforderlich, nicht aber hinsichtlich der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen für Beschädigungen der Mietsache. Der Vermieter braucht daher einem Mieter bei stärkeren Schäden nicht erst noch eine Frist einräumen, innerhalb derer jener die Schäden selbst beseitigen darf; der Vermieter kann nunmehr sofort Schadensersatz verlangen.

 

Auch wenn die Abgrenzung zwischen nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen und darüber hinausgehenden Beschädigungen manchmal schwierig ist, können Vermieter künftig wesentlich einfacher Schadensersatz vom Mieter verlangen. Oftmals war nämlich schon die Hürde, dem Mieter eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung einzuräumen, problematisch, da schon dann, wenn in dieser Fristsetzung die Mängel nicht ausreichend genug beschrieben waren, kein Schadensersatz zugesprochen wurde. War der Mangel nach unzureichender Fristsetzung vom Vermieter beseitigt worden oder schon die kurze Verjährung von sechs Monaten eingetreten, konnte eine ordentliche Fristsetzung nicht mehr nachgeholt werden. Sind in einem Klageverfahren dem Gericht die Mangelbeschreibungen zu ungenau, kann der Vermieter nunmehr nachbessern, ohne dass der Schadensersatzanspruch verloren geht.