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Pfusch auf dem Bau - wie man sich dagegen wehrt

Bei der Errichtung von Häusern und bei der Ausführung von einzelnen Arbeiten an Gebäuden oder der Lieferung von Möbeln, wie z. B. Küchen u. ä. treten oft Probleme bei der Realisierung des Vorhabens auf. So kann die Arbeit des beauftragten Unternehmers, das Werk, fehlerhaft sein und bestimmte Mängel aufweisen.

Es kann aber auch sein, dass bestimmte Termine für die Lieferung bzw. Fertigstellung eines Werkes nicht eingehalten werden. In diesen Fällen sind vom Auftraggeber/Besteller bzw. dem Bauherrn bestimmte Maßnahmen zu ergreifen, um die eigenen Rechte effektiv zu sichern.

Meint der Auftraggeber, dass die Leistung mangelhaft ist, muss er diese Fehler unverzüglich und möglichst konkret dem Unternehmer anzeigen. Der Unternehmer muss den Fehler durch die Anzeige feststellen können. Ein Mangel liegt vor, wenn das Werk vom vertraglich vorausgesetzten Gebrauch abweicht, der beabsichtigte Gebrauch durch den Zustand des Werks gemindert wird oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Aus Gründen eines späteren Nachweises sollte die Anzeige immer schriftlich erfolgen. Neben der genauen Bezeichnung des Fehlers ist der Unternehmer in jedem Fall aufzufordern, diesen innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Die Länge der Frist bestimmt sich nach dem für die Beseitigung erforderlichen Aufwand. Unter Fristsetzung versteht das Gesetz die Angabe eines genauen Datums, bis zu dem die Arbeiten auszuführen sind. Eine Frist wird nicht durch die allgemeinen üblichen Formulierungen, wie "unverzüglich, sofort, alsbald möglich" oder aber "umgehend" gesetzt. Diese lösen die rechtlichen Folgen einer ergebnislos verstrichenen Frist, den Verzug des Unternehmers, gerade nicht aus.

Weiter ist der Fehler in geeigneter Weise zu dokumentieren. Dies kann durch Foto- oder Videoaufnahmen erfolgen. Die Beauftragung eines Gutachters verursacht zunächst häufig hohe Kosten. Eine sachverständige Bewertung kann jedoch den Nachweis eines Mangels in einer späteren Auseinandersetzung vereinfachen. Diese Möglichkeit ist daher immer in Erwägung zu ziehen, wenn die zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten oder die Herstellungskosten des Werkes dies rechtfertigen. Ebenfalls muss der Bauherr erklären, dass er die Beseitigung des Mangels/Lieferung nach Ablauf der Frist ablehnen wird. Sofern ein VOB/B-Vertrag geschlossen wurde, kann es erforderlich sein, eine zweite und dritte Nachfrist zu setzen, bevor die Leistung der Gegenseite abgelehnt werden kann.

Sollten innerhalb der Frist die Fehler nicht behoben werden, stehen dem Besteller gesetzlich festgeschriebene Rechte zu. Er kann nach Ablauf der Frist die Rückgängigmachung des Vertrages oder die Herabsetzung der Vergütung verlangen. Sollte das Werk insgesamt verspätet hergestellt werden und eine gesetzte Frist bereits verstrichenen sein, kann er auch von dem Vertrag zurücktreten. Vor Abgabe dieser gesonderten Erklärung muss der Auftraggeber allerdings genau prüfen, ob er nicht Schadensersatz wegen Nichterfüllung wählt oder sich diesen zumindest vorbehält. Dieser umfasst auch den durch eine unterbliebene Fehlerbeseitigung verursachten Mehraufwand und ist daher regelmäßig wirtschaftlich günstiger. Abzuraten ist von der Erklärung einer Kündigung, ohne vorherige Fristsetzung. Hier behält der Unternehmer seinen Vergütungsanspruch, egal wie lange er den Auftraggeber hingehalten hat. Auch die Verzugsfolgen treten nicht ein.

Für die notwendigen Kosten, die die Fehlerbeseitigung nach Ablauf der Frist durch einen Dritten verursacht, kann der Besteller Ersatz verlangen. Der Anspruch auf Beseitigung verjährt regelmäßig in sechs Monaten, bei Arbeiten an einem Grundstück in einem Jahr, bei Bauwerken in fünf Jahren. Die VOB/B sehen eine Verjährungsfrist von zwei Jahren vor. Die Verjährung beginnt mit der Abnahme, also regelmäßig der Fertigstellung des Werks. Sofern dem Besteller bei der Abnahme Mängel bekannt sind, muss er sich seine Rechte wegen dieser Mängel bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten, d. h., Mängel und Vorbehalt im Abnahmeprotokoll festhalten. Ansonsten läuft er Gefahr, seine diesbezüglichen Rechte zu verlieren.