Veröffentlichungen

Herstellung des öffentlichen Glaubens des Grundbuches nochmals verschoben

Vielen Inhabern von Rechten an Grundstücken in den neuen Bundesländern ist gar nicht bewusst geworden, dass der 31.12.1999 ein für sie unter Umständen sehr gefährliches Datum geworden wäre.
Andere haben in den letzten Tagen begonnen, hektisch darüber nachzudenken, wie sie ihre Rechte noch sichern können.

 

Grund hierfür ist die Wiedereinführung des sogenannten öffentlichen Glaubens des Grundbuches. Vereinfacht gesagt heißt dies, gemäß § 892 BGB sind alle im Grundbuch eingetragenen Rechte richtig und nur diese existieren. 

Da jedoch in der ehemaligen DDR eine andere Rechtsauffassung herrschte und einige Rechte durchaus bestehen konnten, ohne im Grundbuch eingetragen zu sein, hatte der Gesetzgeber zunächst eine Frist bis zum 31.12.1996, später dann verlängert bis zum 31.12.1999, zur Bereinigung dieser Unterschiede, festgelegt.

Der öffentliche Glaube des Grundbuches war in den neuen Bundesländern aufgehoben worden.

Die Wiedereinführung dieses öffentlichen Glaubens am 01.01.2000 ist nun, kurz vor Toresschluss, durch den Bundestag am 16.12.1999 erneut gestoppt worden, da noch eine so große Anzahl von nicht geklärten Rechten besteht, dass die Einführung des öffentlichen Glaubens des Grundbuches zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit und häufig auch zum Rechtsverlust für viele Bürger geführt hätte.

Die Entwarnung gilt allerdings nur für ein Jahr.

Soweit jetzt ersichtlich, ist eine sehr wahrscheinlich doch letzte Fristverlängerung bis zum 31.12.2000 beschlossen worden. Nun gilt es, die offenen Probleme zügig zu lösen und nicht erneut bis in die letzten Dezembertage des Jahres 2000 zu warten, um dann möglicherweise die erforderlichen Schritte nicht mehr durchführen zu können.

Betroffen hiervon sind:

1. Eigentümer von Gebäuden auf fremden Grund. Dies gilt auch, wenn zwar ein Gebäudegrundbuchblatt existiert, aber im Grundbuch des Grundstückes ein entsprechender Nutzungs- oder Sicherungsvermerk nicht enthalten ist. Dazu gehören sowohl Gebäude, die aufgrund LPG-rechtlicher Regelungen keine Grundbucheintragung benötigen, ebenso wie Gebäude, die entsprechend SachenRBerG, insbesondere auch nach § 121 SachenRBerG, aber auch aus anderen Gründen der Regelungen dieses Gesetzes sich im Eigentum von jemandem befinden, der nicht Eigentümer des Grundstückes ist.

Bei sogenanntem gutgläubigem Erwerb nach Wiederherstellung des öffentlichen Glaubens des Grundbuches würde ein Erwerber des Grundstückes, sofern ihm von dem gesonderten Gebäudeeigentum nichts bekannt ist, mit dem Grundstück auch das fremde Gebäude unwiderruflich erwerben. Durch entsprechende Einträge im Grundbuch wird dies verhindert. Auf die gesetzlich mögliche Variante, dass der Erwerber von dem Gebäudegrundbuch gewusst hat, sollte man sich nicht verlassen, da dies mit Sicherheit zu unübersichtlichen Rechtsstreitigkeiten führen wird.

2. Ebenfalls fallen weg und zwar ersatzlos mit Ablauf des nunmehr festgesetzten neuen Datums 31.12.2000 alle nicht im Grundbuch eingetragenen Mitbenutzungsrechte, die sich aus den §§ 321 und 322 ZGB (der DDR) ergeben. Dies gilt auch für sogenannte altrechtliche Grunddienstbarkeiten nach Artikel 187 EGBGB, die nicht im Grundbuch eingetragen sind. Zu diesen Rechten gehören insbesondere Wegerechte, Versorgungsleitungsrechte, Entsorgungsleitungsrechte u. ä.. Betroffen sind häufig die Nutzer von Hammergrundstücken im hinteren Teil, oder von Grundstücken, die ehemals aus größeren Landwirtschaftsschlägen entstanden sind.
Ausnahmeregelungen existieren hier wiederum noch zusätzlich für Elektro, Gas, Fernwärme und die Wasserwirtschaft. Hier sind teilweise Fristen bis zum 31.12.2010 vorgesehen bzw. Fristabläufe bereits durch andere gesetzliche Regelungen erfolgt, auf die hier nicht weiter eingegangen werden kann.

3. Eine dritte hier zu erwähnende Fallgruppe sind die Probleme, die bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken nach Wiederherstellung des öffentlichen Glaubens entstehen können, da auch hier die nicht eingetragenen Rechte an selbständigem Gebäudeeigentum zum Verlust des Gebäudeeigentums führen.

4. Zusätzlich gibt es eine Reihe weiterer in diesem Zusammenhang entstehender Probleme, bei denen nicht auf jede Einzelheit eingegangen werden kann. Es sei jedoch darauf verwiesen, dass auch Gebäude auf fremdem Grund, bei denen die Restitutionsverfahren noch nicht abgeschlossen sind, nicht etwa durch das Verfahren selbst oder durch Anträge der Ämter zur Regelung offener Vermögensfragen im Grundbuch gesichert werden, sondern auch hier muss die Sicherung durch den Berechtigten erfolgen. Auch der sogenannte Restankaufsberechtigte nach § 24 Abs. 2 SachenRBerG, woraus sich ein Ankaufsrecht von Splitterflächen gegenüber der entsprechenden Gemeinde ergibt, ist von dieser Fristenproblematik betroffen.

Abschließend kann nur darauf verwiesen werden, dass die Fallgestaltungen und deren Lösungsmöglichkeiten vielschichtig sind und es sicher für jeden potentiell Betroffenen wichtig ist, sich kurzfristig Kenntnisse darüber zu verschaffen, ob und in welcher Weise er betroffen ist und welche Lösungsmöglichkeiten für ihn bestehen, damit im Dezember 2000 nicht erneut Besorgnis bestehen muss, dass Rechte verloren gehen.