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Wer zu spät kommt, den bestraft die Verjährung - Die kurze Frist im Mietrecht

Ein Vermieter, der nach Rückgabe der Mietsache über sechs Monate wartet, bevor er von dem ehemaligen Mieter Entschädigung für Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verlangt, geht in der Regel wegen Verjährung seiner Ansprüche leer aus.

 

Im Mietrecht gilt nämlich die gesetzliche Verjährungsfrist von nur sechs Monaten. Verglichen mit der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren, ist das schon ziemlich knapp bemessen und sollte daher genau beachtet werden. Die kurze Frist gilt für alle Ansprüche des Vermieters auf Entschädigung, z. B. bei Wohn- und Gewerberaummiete für unterbliebene oder schlecht ausgeführte Schönheitsreparaturen, hinterlassenes Gerümpel, nicht genehmigte bauliche Veränderungen und sogar für vorsätzliche Sachbeschädigung und Vandalismus. Lediglich die völlige Zerstörung des Mietobjektes wird nicht von der kurzen Verjährung erfasst. Ansprüche des Vermieters auf Zahlung der Miete oder Nachzahlung von Betriebskosten verjähren dagegen nach regelmäßiger Frist, also erst nach drei Jahren.


Welche Ausnahmen gibt es? Eine Besonderheit bietet die Mietkaution. Wurde eine Mietsicherheit geleistet, so kann sich der Vermieter aus dieser auch noch nach Ablauf der sechs Monate bedienen. Grund hierfür ist, dass die Verjährung eine Aufrechnung mit der Mietkaution nicht ausschließt, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Aber schon vorher, bei Vertragsschluss, kann der Vermieter etwas gegen die kurze Verjährung machen. In den allgemeinen Geschäftsbedingungen lässt sich die Verjährungsfrist wohl auf etwa ein Jahr erweitern, mit einer Individualabrede sogar noch länger.


Übrigens, die vorgenannten Regelungen gelten natürlich nicht nur für Wohn- und Gewerbemietverträge, sondern auch für alle anderen Mietverhältnisse wie z. B. über Fahrzeuge, insbesondere auch Vorführwagen, Baumaschinen, Sportausrüstungen, DVDs, Bücher usw. Auch bei mietähnlichen Verträgen, wie dem Pachtvertrag oder der Leihe, gilt die kurze Verjährung. Und vor Kurzem entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23.06.2010, dass die Sechsmonatsfrist selbst dann anzuwenden ist, wenn der Vermieter Ersatz vom ehemaligen Mieter für nicht vollständig geräumten Flächen verlangt, obwohl diese Flächen gar nicht an den Mieter mitvermietet waren.
Wegen der kurzen Verjährungsfrist sollte ein Vermieter daher darauf achten, nach der Beendigung eines Mietverhältnisses dieses zügig abzuwickeln, auch im Hinblick darauf, dass die Beweisproblematik mit zunehmender Zeit nicht kleiner wird.