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Der Zeitmietvertrag - Schutz und Last

Wenn man ein Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingeht, spricht man von einem befristeten Mietvertrag oder einem Zeitmietvertrag. Der Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, einer Kündigung bedarf es hierfür nicht.

 

Was den Zeitmietvertrag vom Mietvertrag auf unbestimmte Zeit erheblich unterscheidet, ist, dass weder der Vermieter noch der Mieter einseitig durch ordentliche Kündigung den Vertrag vorzeitig beenden kann. Beide Seiten haben lediglich das Recht der außerordentlichen fristlosen Kündigung, die voraussetzt, dass eine der Vertragsparteien eine schwere Vertragsverletzung begangen hat. Der Vermieter kann also z. B. nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Liegen die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht vor und möchte man aus dem Vertragsverhältnis herauskommen, so kann sich bei einem Zeitmietvertrag der alte Juristenspruch "pacta sunt servanda" (Verträge sind zu erfüllen!) in besonders deutlichem, um nicht zu sagen schmerzhaftem Maße bewahrheiten. Je langfristiger die Bindung vereinbart wird, desto größer können später die Probleme werden. 

Möchte z. B. der Mieter den Zeitmietvertrag vorzeitig beenden und liegt weder ein Sonderkündigungsrecht noch die Möglichkeit eines einvernehmlichen Aufhebungsvertrages vor, so ist der Mieter weiterhin an den Mietvertrag gebunden und damit auch zur weiteren Zahlung des Mietzinses verpflichtet. An dieser Verpflichtung ändert ein Auszug, den der Vermieter selbstverständlich nicht verhindern darf, nichts. Vermag der Vermieter nach Auszug des Mieters die Mieträume nicht mehr oder nur zu einem geringeren Mietzins weiterzuvermieten, ist er berechtigt, vom ausgezogenen Mieter den Mietzins bzw. die Differenz zwischen altem und neuem Mietzins zu verlangen, und zwar bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit. 

Wie das Landgericht Berlin (Geschäftsnummer: 64 S 526/98) bereits im Jahr 1999 entschieden hat, ist eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung, also die zukünftige monatliche Bezahlung des Mietzinses, schon mit Auszug des Mieters zulässig, da der Vermieter eine Geldforderung geltend macht, die nicht mehr von einer Gegenleistung abhängig und deren Fälligkeit kalendermäßig bestimmt ist. 

Der Zeitmietvertrag bietet also dem Mieter durch die fehlende ordentliche Kündigungsmöglichkeit zum einen Schutz, zum anderen eine eventuell teuer werdende Bindung, da die Miete auch nach Auszug weiterzuzahlen ist. Dem Vermieter nimmt der Zeitmietvertrag entsprechend einerseits die Möglichkeit vorzeitiger Beendigung gemäß § 573 BGB, andererseits sichert er ihm Mietzinszahlung bis zum vereinbarten Ende.