Veröffentlichungen

Rechtliche Fallstricke für Bauherren und Bauunternehmer

Wie bei den meisten Schwierigkeiten, die vor einem stehen, wenn der Traum vom eigenen Heim wahr werden soll, so ist auch hinsichtlich der Bauverträge eine gründliche Planung die beste Voraussetzung für einen reibungslosen Ablauf.

Selbstverständlich sind Verträge mit viel „Kleingedrucktem“ für die meisten Bauherren schwer verständlich, aber auch bei vielen Baufirmen werden in dieser Hinsicht unnötige Fehler gemacht, so dass eine kompetente Beratung im Vorfeld oftmals später Kosten spart.

Zunächst einmal ist festzuhalten, dass bei Bauverträgen grundsätzlich zwischen sogenannten BGB und VOB Verträgen unterschieden wird, wobei "VOB" für Verdin-gungsordnung für Bauleistungen steht. Diese VOB sind allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die jedoch nicht von einen Unternehmen sondern vom Staat aufgestellt wurden, um eine möglichst faire Abwicklung von Bauverträgen zu gewährleisten. Wie alle AGB müssen diese Bedingungen jedoch dem Vertragspartner bei Vertrag-sabschluß bekannt sein, um wirksam in den Vertrag einbezogen zu werden. D. h., die VOB müssen dem Bauherren vom Bauunternehmer vor Vertragsabschluss in Kopie überreicht werden. Der Bauunternehmer tut andererseits gut daran, sich den Empfang im Vertrag quittieren zu lassen. Kann die Kenntnis der VOB beim Bauherren später nicht nachgewiesen werden, so hat dies zur Folge, dass zwischen den Parteien ein Werkvertrag nach BGB besteht.
Nun könnte man davon ausgehen, dass es irrelevant sei, ob die VOB zur Geltung gelangen oder nicht. Die VOB enthalten jedoch einige für den Bauunternehmer aber auch für den Bauherren interessante Regelungen. Der offensichtlichste Unterschied ist die in der VOB gegenüber dem BGB von fünf auf zwei Jahre verkürzte Gewährleistungsfrist des Bauunternehmers. Weiterhin ist der Bauunter-nehmer nach dem BGB vorleistungspflichtig, d. h. er muss sein Werk erst vollständig erstellt haben, bevor ihm ein Vergütungsanspruch zusteht. Da dies jedoch gerade bei größeren Bauvorhaben eine enorme Vorfinanzierung bedeutet, ist in den VOB vorgesehen, dass der Bauunternehmer (Auftragnehmer) entsprechend des Baufortschrittes Abschlagszahlungen verlangen kann. Hier empfiehlt es sich im Übrigen schon im Vertrag mit aufzunehmen, ab welcher Höhe der „Vorleistung“ Abschlag verlangt werden kann.

Eine weitere wichtige Regelung enthalten die VOB hinsichtlich der Abnahme, durch welche das erstellte Werk als Vertragsgemäß akzeptiert wird. Die Abnahme ist zum einen zwingende Voraussetzung für die Fälligkeit der Vergütung, zum anderen beginnt mit der Abnahme die Gewährleistungsfrist. Für die Annahme regeln die VOB, dass diese auf Verlangen einer Partei „förmlich“ stattzufinden hat. Dann wird nach schriftlicher Terminsbestimmung ein Abnahmeprotokoll erstellt. Anderenfalls gilt - wie auch beim BGB-Vertrag - das Werk als abgenommen, wenn es in Benutzung genommen wird. Ist es also erforderlich, das errichtete Haus schon zu beziehen, obwohl noch Mängel vorliegen, muss der Bauherr diese Mängel zuvor unbedingt schriftlich rügen.

Es ist ohnehin darauf hinzuweisen, dass alle wichtigen Absprachen, insbesondere Auftragsänderungen, Mängelanzeigen, Fristsetzungen, etc. zum Zweck einer evtl. später notwendigen Beweisführung schriftlich fixiert werden.

In der Kürze dieses Artikels kann auf die mannigfaltigen Probleme des Baurechts leider nicht vertieft eingegangen werden. Der Autor hofft jedoch, sowohl Bauherren als auch Unternehmer hinsichtlich der bestehenden Probleme sensibilisiert zu haben.