Ob Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen schulden oder nicht, war schon oft Gegenstand höchstrichterlicher Rechtsprechung. Hierbei hat der Bundesgerichtshof sehr häufig zugunsten der Mieter entschieden und Vertragsklauseln wegen unangemessener Benachteiligung für unwirksam erklärt. Auf zwei in diesem Jahr gefällte Entscheidungen des BGH soll hiermit aufmerksam gemacht werden.

Zunächst noch ein Hinweis: Ein Mieter ist gesetzlich nicht verpflichtet, bei Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen. Eine solche Verpflichtung kann nur dann bestehen, wenn diese im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Nicht selten sind solche Vereinbarungen unwirksam, da sie zu weit gehen und somit den Mieter unangemessen benachteiligen. Der Unterschied zwischen wirksamer und unwirksamer Klausel hängt manchmal nur von vermeintlichen Kleinigkeiten ab. Beispiel gefällig? Sind für Schönheitsreparaturen Fristen vereinbart, können diese in Verbindung mit den Worten „in der Regel" wirksam, in Verbindung mit der Formulierung „regelmäßig" allerdings unwirksam sein. Das eine bedeutet nämlich übersetzt „nicht unbedingt“ und das andere „auf jeden Fall“.

In vielen Mietverträgen finden sich noch sogenannte Quotenabgeltungsklauseln. Nach solchen Klauseln soll der Mieter bei Auszug verpflichtet sein, für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen anteilig zu zahlen, wenn schon eine gewisse Nutzdauer erfolgt ist. Bereits in der Vergangenheit hatte der BGH gegen solche Klauseln immer wieder Bedenken geäußert. Mit seiner letzten diesbezüglichen Entscheidung hat er sich nun klar positioniert: Quotenabgeltungsklauseln können danach in keinem Fall mehr wirksam vereinbart werden. Dies gilt auch für alte Mietverträge.

Nach der zweiten wichtigen BGH-Entscheidung kann die Verpflichtung zur Erbringung von Schönheitsreparaturen nur dann wirksam vereinbart werden, wenn die Wohnung dem Mieter bei Einzug renoviert oder jedenfalls ohne Gebrauchsspuren aus der vorvertraglichen Zeit übergeben wurde. Das Urteil gilt natürlich auch wieder für bereits bestehende Mietverträge. Will sich ein Mieter in einem Rechtsstreit hierauf berufen, muss er allerdings die fehlende Renovierung bei Einzug beweisen. Bezüglich einer Ausnahme ist aber noch hinzuweisen: Hat der Mieter für die von ihm bei Einzug durchzuführende Renovierung einen adäquaten Ausgleich erhalten, z.B. den Erlass der ersten Mieten in Höhe der ungefähren Renovierungskosten, so kann auch weiterhin eine wirksame Schönheitsreparaturverpflichtung auch bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung vereinbart werden.