Nachbarn leerer Wohnungen ärgern sich im Winter nicht selten darüber, dass ihre eigenen Heizkosten steigen, weil niemand in der Nachbarwohnung heizt. Sind die Wände zur Nachbarwohnung nicht gut isoliert, was meistens der Fall ist, da es keine Außenwände sind, fließt Wärme in die kalten leeren Räume ab. Die Nachbarwohnung wird also durch den Mieter mitgeheizt. Dass hierbei nicht unerhebliche Mehrkosten entstehen können, liegt auf der Hand.

Wer hat nun für diese Kosten aufzukommen? Muss ein Vermieter eine leer stehende Wohnung heizen? Spielt Wohnungsleerstand bei Heizkostenabrechnungen eine Rolle? Kann bei Leerstand die Miete gemindert werden?

Zunächst ist ein Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, eine leer stehende Wohnung im Winter zu heizen, versicherungstechnische Fragen mal außen vorgelassen. Ein Mieter kann also nicht verlangen, dass der Vermieter die leere Nachbarwohnung heizt. Der Vermieter hat lediglich zu gewährleisten, dass der Mieter seine eigene Wohnung trotz Wärmeabflusses in die Nachbarräume ausreichend warm halten kann.

Ob ein  Mieter höhere Heizkosten aufgrund Leerstands der Nachbarwohnung als Mangel seiner eigenen Wohnung geltend machen kann, ist strittig. Die weitaus überwiegende Rechtsprechung verneint allerdings solch ein Minderungsrecht, weil der Leerstand bzw. die Verbrauchsmehrkosten keinen Mangel darstellen. Zahlt ein Mieter keine Miete, in der die Heizkosten pauschal mit abgegolten sind, sondern wird über die Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet, bleibt er somit auf den Mehrkosten sitzen.

Andererseits darf der Vermieter bei der jährlichen Heizkostenabrechnung die Grundkosten nicht nur auf die vermieteten Wohnungen verteilen. Je nach vertraglicher Regelung sind 30 % bis 50 % der Grundkosten nach der Wohnfläche abzurechnen. Die Kostenanteile für leer stehende Wohnungen werden danach vom Vermieter getragen.