Im Laufe der letzten Jahre hat der Bundesgerichtshof (BGH) diverse Entscheidungen zu Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen gefällt.

Hierbei hat er sehr oft festgestellt, dass solche Klauseln aufgrund des einen oder anderen Details insgesamt unwirksam sein können und der Mieter daher nicht verpflichtet ist, bei Auszug zu renovieren. Schönheitsreparaturklauseln können z. B. unwirksam sein, weil sogenannte starre Ausführungsfristen vorgeschrieben sind oder in die Dekorationsfreiheit des Mieters (alles muss weiß gestrichen sein) eingegriffen wird. Befindet sich im Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, ist der Mieter grundsätzlich nicht zur Erbringung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Wie ist aber die Rechtslage, wenn der Mieter in Unkenntnis von der unwirksamen Klausel dennoch Schönheitsreparaturen bei Auszug ausführt? Der BGH sagt, dass dem Mieter, wenn er in Unkenntnis der unwirksamen Klausel Renovierungsarbeiten durchführte, ein Erstattungsanspruch bezüglich der ihm entstandenen Kosten gegenüber dem Vermieter zusteht. Das heißt: Hat der Mieter z. B. eine Malerfirma mit der Renovierung der Wohnung beauftragt, kann er bei fehlender Verpflichtung zur Renovierung die Kosten, die ihm durch die Malerfirma entstanden sind, vom Vermieter ersetzt verlangen.

Anfang des Monats hat der BGH erneut zu diesem Thema entschieden und ein für Mieter und Vermieter wichtiges Detail beleuchtet: Die Verjährung des Erstattungsanspruchs. Werden vom Mieter Renovierungsarbeiten aufgrund einer vermeintlich wirksamen Schönheitsreparaturklausel ausgeführt, so verjährt sein diesbezüglicher Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter bereits mit Ablauf von nur sechs Monaten. Abweichend von der regelmäßigen Verjährungsfrist, welche drei Jahre beträgt, ist in § 548 Abs. 2 BGB geregelt, dass Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Unter „Ersatz von Aufwendungen“ versteht der BGH in der aktuellen Entscheidung auch Erstattungsansprüche des Mieters wegen unnötig ausgeführter Schönheitsreparaturen.

Vermieter können also Erstattungsansprüche von Mietern, wenn diese nach Ablauf der sechs Monate erhoben werden, mit dem Hinweis auf Verjährung abwehren. Mieter sollten wiederum Schönheitsreparaturklauseln ihres Mietvertrages rechtzeitig überprüfen bzw. überprüfen lassen. Sinnigerweise am besten noch bevor überhaupt mit Renovierungsarbeiten begonnen wird, denn möglicherweise sind diese gar nicht notwendig.