Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 09.01.2019 zum Aktenzeichen VIII ZB 26/17 eine Entscheidung getroffen, die Mietern von Eigentumswohnungen bei Kündigungen durch den Vermieter unter Umständen sehr helfen und den kündigenden Wohnungseigentümer vor große Probleme stellen kann.

Der Fall: Ein Ehepaar hatte eine Doppelhaushälfte vermietet, später hatte der Ehemann der Ehefrau seinen Eigentumsanteil übertragen und noch etwas später dann die Ehefrau den Mietern den Vertrag gekündigt. Die Kündigung war nur von ihr unterschrieben, denn sie dachte, dass sie mit der Übertragung des Eigentumsanteils alleinige Vermieterin geworden ist. Grundsätzlich ist es so, dass wenn eine Immobilie verkauft wird, der Erwerber mit Eintragung im Grundbuch in den bestehenden Mietvertrag als Vermieter eintritt und der Veräußerer austritt.

Die diesbezügliche Regelung, § 566 BGB, sei aber hier nicht anwendbar, so der BGH. Da die Ehefrau schon vor der teilweisen Eigentumsübertragung Vermieterin gewesen ist, ist sie nicht erst durch die Übertragung Vermieter geworden. Die Regelung des § 566 BGB gelten aber nur, wenn der Erwerber nicht schon zum Zeitpunkt des Erwerbs Vermieter gewesen ist. Für den Fall bedeutete dies, dass der Ehemann aus dem Mietvertrag nicht ausgetreten war, was wiederum die Kündigung, er nicht unterschrieben hatte, unwirksam machte. Wenn Mitvermieter von Wohnungseigentum ihren Eigentumsanteil an den anderen Mitvermieter übertragen, bleiben sie dennoch beide Vermieter. Dies kann zu erheblichen Problemen führen, wenn z. B. von dem alten Miteigentümer auch noch nach Jahren eine Erklärung benötigt wird, um kündigen zu können. Ein Mieter kann sich dies zu Nutze machen und in einen Räumungsprozess allein wegen der fehlenden Unterschrift des alten Eigentümers gewinnen.

Um als Vermieter nicht nach Jahren in diese Falle zu tappen, sollte man schon bei der Übertragung des Eigentumanteils versuchen, mit dem Mieter eine Mietvertragsänderung zu vereinbaren, dass der alte Eigentümer aus dem Vertrag austritt. Einen Anspruch auf diese Änderung hat man allerdings nicht.