Juraprofessoren sagen gern, wenn ein Student nicht weiterweiß: "Ein Blick ins Gesetz fördert die Rechtskenntnis." Grundsätzlich ist dieser Rat hilfreich, allerdings ist es gelegentlich empfehlenswerter, die Rechtsprechung zu kennen. Fragt sich z. B. ein Vermieter, ob er einem Mieter, der bereits zwei Mieten im Rückstand ist, ohne Abmahnung kündigen kann, liest er hierzu in § 543 BGB, dass es keiner vorherigen Abmahnung bedarf, wenn ein Mieter mit der Entrichtung von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist. Also bedarf es hierfür keiner Abmahnung, richtig?

Nun ja, einen weiteren Satz, den Professoren gerne sagen, lautet: "Ausnahmen bestätigen die Regel." So auch hier. Die Ausnahme steht allerdings nicht direkt im Gesetz, sondern ist durch die Rechtsprechung entwickelt worden. Das OLG Hamm hat mit Urteil vom 24.04.1998 - 3 U 97/97 - formuliert: "Ausnahmsweise kann eine Abmahnung als Voraussetzung einer Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzuges erforderlich sein, insbesondere dann, wenn sich dem Vermieter der Schluss aufdrängen musste, dass die Nichtzahlung auf einem Versehen beruhte." In dem vom OLG entschiedenen Fall hatte der Mieter über ein Zeitraum von 10 Jahren die Miete immer ordentlich per Dauerauftrag gezahlt. Als dann auf einmal keine Mieten mehr eingingen, hätte sich für den Vermieter aufdrängen müssen, dass die Zahlungen aus einem Versehen heraus unterblieben sind. Das Gebot der Rücksichtnahme würde in einem solchen Fall erfordern, den Mieter auf das wahrscheinliche Versehen mittels einer Abmahnung hinzuweisen und noch mal Gelegenheit zu geben, nachzuzahlen. Hier ohne Abmahnung zu kündigen, sei treuwidrig, was zur Unwirksamkeit der Kündigung führe.

Bleiben Mietzahlungen in einem schon lang andauernden Mietvertrag aus, ohne, dass der Vermieter den Grund hierfür kennt, sollte er zunächst eine Abmahnung aussprechen und nicht gleich vom Kündigungsrecht Gebrauch machen. Erhält wiederum ein Mieter ohne Abmahnung eine Kündigung, obwohl er jahrelang die Miete immer pünktlich gezahlt hat, besteht die Chance, dass trotz anderslautender Gesetzeslage die Kündigung unwirksam ist.