Seit dem Jahr 2009 ist der Erwerb eines so genannten Familienheims (auch von Todes wegen) steuerbefreit. Nach den Regelungen des Erbschaftsteuergesetzes
(§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) gilt es dabei drei Fälle zu unterscheiden:

Zunächst geht es um den Erwerb eines Familienheims vom Ehegatten bzw. Lebenspartner zu Lebzeiten, weiterhin um den Erwerb eines Familienheims vom Ehegatten bzw. Lebenspartner von Todes wegen, hier unter den Voraussetzungen einer 10-jährigen Selbstnutzung durch den Erwerber, und zu guter Letzt um den Erwerb eines Familienheims durch Kinder von Todes wegen (nicht auch zu Lebzeiten), soweit die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt und unter der Voraussetzung der 10-jährigen Selbstnutzung durch den Erwerber. In allen drei Fällen ist der Erwerb eines so genannten Familienheims steuerbefreit.

Das Familienheim ist als Wohnung definiert, die von Mitgliedern einer Familie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei steht der Mitbenutzung der Wohnung durch Enkelkinder, Eltern oder einer Hausgehilfin nichts entgegen. Voraussetzung für eine Steuerbefreiung ist zum einen, dass der Erblasser grundsätzlich bis zu seinem Tode im Familienheim selbst gewohnt hat oder ihn zwingende Gründe an einer Selbstnutzung hinderten (etwa aufgrund von Pflegebedürftigkeit bzw. Tod). Weitere Voraussetzung ist, dass der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner bzw. das Kind ohne schuldhaftes Zögern die Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken aufnimmt. Das bedeutet zugleich, dass im Falle einer Übertragung der Immobilie auf Dritte bzw. deren Vermietung eine Steuerbefreiung grundsätzlich nicht in Betracht kommt. 

Wichtig ist außerdem, dass bei einem Erwerb von Todes wegen eine Behaltensfrist von zehn Jahren einzuhalten ist. Vorhergehende Übertragungen führen daher auch zu einer Verpflichtung zur Nachversteuerung. Wird das Familienheim steuerfrei erworben, sind die damit im wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden Schulden und Lasten allerdings nicht mehr abzugsfähig. Das bedeutet, dass sie im Bezug auf eine weitergehende Steuerverpflichtung nicht mehr in Abzug gebracht werden können. Die gesetzliche Regelung ist in vielerlei Hinsicht unklar formuliert. So ist etwa der Tatbestand der unverzüglichen Selbstnutzung nicht eindeutig bestimmbar.