Was passiert eigentlich mit einem Mietvertrag, wenn der Mieter stirbt?

Kann ein Mietvertrag vererbt werden? Wenn ja, kann der Erbe, so er denn den Vertrag gar nicht will, diesen außerordentlich kündigen? Gibt es nach dem Tod des Mieters irgendwelche Fristen zu beachten? 

Wie man anhand der Fragen schon erahnen kann, wird ein Mietvertrag mit dem Tod des Mieters nicht so einfachen verschwinden. Welche Folgen wann, wie eintreten und welche Möglichkeiten Mitmieter, Mitbewohner, eventuelle Erben und Vermieter dann haben, ist größtenteils gesetzlich geregelt.

Sind mehrere Personen Mieter und stirbt einer von Ihnen, wird das Mietverhältnis mit dem oder den überlebenden Mietern fortgesetzt. Möchte der überlebende Mieter das Mietverhältnis nicht fortsetzen, kann er innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, außerordentlich kündigen. Dem Vermieter steht ein solch außerordentliches Kündigungsrecht hier nicht zu.

Wenn Personen in einer Wohnung einen gemeinsamen Haushalt führten, aber nur einer von ihnen offiziell Mieter war, so treten mit dem Tod des Mieters die übrigen Personen in das Mietverhältnis ein. Wichtig ist, dass hierbei die Rangfolge nicht der gesetzlichen Erbfolge entspricht, sondern vorrangig der Schutz der Ehe besteht, d. h., wenn mehrere Personen in den Mietvertrag eintreten könnten, dass folgendes Stufenverhältnis gilt:

1. der Ehegatte,
2. der Lebenspartner und gemeinsam mit ihm die Kinder des Mieters,
3. andere Familienangehörige gemeinsam mit den Kindern des Mieters,
4. Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt führen, gemeinsam mit den Kindern des Ehegatten.

Tritt der überlebende Ehegatte in den Mietvertrag ein, schließt er alle anderen Personen von der Sonderrechtsnachfolge aus.

Der Eintritt in den Mietvertrag erfolgt von Gesetzes wegen, es bedarf also keines weiteren Zutuns der berechtigten Personen. Will die betreffende Person den Mietvertrag nicht fortsetzen, so muss sie innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, dem Vermieter gegenüber erklären, dass sie den Vertrag nicht fortsetzen will. Der Vermieter kann den Vertrag ebenfalls innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen, allerdings nur dann, wenn in der eintrittsberechtigten Person ein wichtiger Grund vorliegt. Wichtige Gründe könnten sein, Drogenabhängigkeit, laut übender Musiker, persönliche Streitigkeiten mit dem Vermieter.

Wenn keine fortsetzungsberechtigten Mieter und auch keine eintrittsberechtigten Personen vorhanden sind, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. 

Erbe und Vermieter sind beiderseits berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich zu kündigen. Die Frist beginnt hierbei mit der Kenntnis vom Tod des Mieters und der Kenntnis darüber, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung mit anderen Personen nicht gewollt ist.