§ 548 BGB spielt in der Abwicklung eines Mietverhältnisses eine zentrale Rolle. In diesem ist geregelt, dass Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache bereits nach sechs (!) Monaten verjähren. Der Vermieter hat grundsätzlich also nur 6 Monate Zeit, seinen Anspruch gerichtlich anhängig zu machen.Der BGH (Urteil vom 31.08.2022, Aktenzeichen ZR 132/20) hatte es in diesem Jahr mit einer ungewöhnlichen Konstellation im Hinblick auf den § 548 BGB zu tun:Der Mieter hatte in seinem angemieteten Objekt im Badezimmer bereits im Jahre 1984 einen Fliesenboden samt Bodenabfluss verlegen lassen, dies allerdings nicht fachgerecht. Aufgrund der mangelhaften Abdichtung wurde durch die Feuchtigkeit der Dachbalken der darunter liegenden Wohnung so sehr beschädigt, dass dieser einsturzgefährdet war. Gegen die Ansprüche des Vermieters erhob der Mieter den Einwand der Verjährung und stützte sich auf die allgemeine Verjährungsfrist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB von 30 Jahren.Der BGH entschied allerdings, dass die Sondervorschrift des § 548 BGB den allgemeinen Verjährungsfristen (§ 199 BGB) vorgeht, sodass diese keine Anwendung finden dürfen. Eine Anspruchsverjährung aufgrund entstandener Schäden kann daher nicht vor Rückgabe der Mietsache eintreten. Es greift die Sondervorschrift des § 548 BGB, der eine Verjährung 6 Monate nach Rückerhalt der Mietsache vorsieht. Dafür muss grundsätzlich der Vermieter die Möglichkeit haben, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft über die Mietsache ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen machen zu können. Der § 548 BGB enthält für mietrechtliche Ansprüche eine abschließende Sonderregelung, die den allgemeinen Bestimmungen vorgeht.Mit dem Urteil hat der Bundesgerichtshof nochmals betont, dass es keine Höchstfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters aus einem Mietverhältnis gibt.
Rechtsanwalt Timothy Peiker